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　　俊灿星城城市更新项目，是《徐泾总体规划》中近期五个重要载体项目之一，即规划图中的城中村改造项目，也是徐泾镇第一个城市更新（城中村旧改）项目，同时也是上海首批35个试点“城中村”改造项目之一。

　　俊灿星城位于三个公共中心之一的综合服务中心，将在老镇核心的基础上，集聚行政办公、文化、体育、教育、商业等多种服务功能，也是徐泾的宜居高地。

　　为了不负历史使命和时代机遇，上海新徐泾城实业有限公司，致力于将俊灿星城打造成为城市更新的标杆力作和新样本。

　　俊灿星城，位于虹桥中央商务区西虹桥片区徐泾正芯，总体量约55万方，以大城之势，汇聚品质住宅、活力商业、星级酒店、现代办公、幼儿园、养老院等多种业态，并以城市基建、生态建设、多元业态、产业集群、人居革新，五位一体擎动城市更繁华，赋能城市焕新升级。

　　1.自驾：三横三纵的立体式道路交通网络（三横为崧泽大道、沪青平公路、沪渝高速，三纵为沈海高速、嘉闵高架、外环高速），自驾可速至市中心和各大核心商圈

　　-成熟的现代商业集群：虹桥食尚天地、希尔顿酒店等与项目仅一路之隔，距离项目1.5KM范围内，还有夏都小镇、永业购物中心等

　　周边汇聚远大健康城（一期上海医大医院为三级非营利性综合医院，已运营）、上海德达医院、复旦大学附属华山医院（西院）、上海新虹桥国际医学中心以及徐泾卫生服务中心等。

　　约4.6万方时光公园，将重新改造、统一风格，以后将成为徐泾的绿色地标、打卡胜地。

　　-让生活更经济：领先的节能减排体系，让您每年节省空调供暖、照明、生活热水相关的电费和燃气费约30%-50%

　　-让生活更舒适：多维控温控湿体系，仿佛给房子穿上羽绒服和冲锋衣，锁温效果提升约60%，拥抱冬暖夏凉的惬意，还可告别冬日窗子结露的烦恼

　　-让生活更健康：新风系统带多重过滤防护，让您远离pm2.5，让每一口呼吸都自然清新

　　社区园林由笛东执笔，打造[星阙][星河][星野][星际][星云][星荟]六大园林盛境，焕新园境美学，让每一次归家都成为穿越风景的美好之旅。

　　采用三段式经典格局（石材、真石漆、铝板），让整个建筑立面透出明快简洁、但又富有朝气的建筑气质。

　　梁志天设计团队，担纲室内设计。其代表作品包括深圳湾1号、香港天汇、浅水湾道56号、中粮海景壹号等项目。项目规划70-130㎡多种户型，匹配不同家庭居住需求。

　　·公共区域+卧室：日立中央空调、德国威能热水器、全屋地暖、新风系统，博世智能门锁，入户玄关柜、实木复合地板、low-E三玻两腔内置百叶窗

　　·卫生间：TOTO智能马桶（卫洗丽）、toto台盆、高仪龙头花洒，松下暖风机，摩恩小五金，镜柜组合

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　　北京 “8・8 新政” 的阶段性成果，为上海 825 新政的落地提供了极具价值的参考样本。据中指研究院数据，北京新政实施后（8 月 9 日 - 9 月 7 日），新建商品住宅日均成交面积达 1.26 万平方米，较 7 月日均增长 7%；克而瑞的统计进一步显示，8 月北京新建商品住宅成交 2733 套，环比提升 6.2%，清晰显现出政策对市场活跃度的提振作用。在此背景下，市场目光自然聚焦上海：825 新政能否借 “金九银十” 这一传统销售旺季，有效激活外环外市场，并带动全市楼市逐步走出低谷？

　　新政落地后，上海楼市呈现 “外环外热度与压力并存，外环内抗跌性凸显” 的复杂格局，不同区域的市场表现差异显著。

　　新政后，外环外多个楼盘推出 “通宵接待购房者” 的举措，中介带看频次与成交单数均出现回升，但市场情绪整体仍以理性为主。多位中介反馈：“尽管少数房东尝试小幅提价，但绝大多数业主更倾向降价促成交易，只想抓住新政窗口期尽快变现。” 中介自身也在积极推动成交，“只要客户诉求不过分，基本会借着新政热度尽力协调双方达成一致”。

　　这种 “表面热闹” 背后，数据揭示了市场的真实压力：上海二手房挂牌价已连续七个月呈下跌态势，截至 9 月 13 日（安居客统计），9 月全市二手房均价降至 46738 元 / 平方米，环比进一步下跌 0.79%，同比跌幅更是达到 9.17%。区域分化尤为明显，嘉定、松江、崇明三区仅微涨 0.10%-5.97%，而金山区则以 1.94% 的跌幅成为外环外领跌区域。

　　尽管多个外环外楼盘对外宣称 “24 小时营业” 或 “即将收回购房优惠”，但实际去化依旧依靠大幅折扣促销。据凤凰网房产调查，松江国贸鹭原、嘉定大华梧桐樾、奉贤大名城映雨江南等项目，除公开的 95 折优惠外，还通过开发商直接返现（最高 30 至 40 万元）、中介返佣等隐性折扣吸引购房者，部分房源实际成交价相当于原定价的 7-8 折。即便如此，促销效果仍未达预期。佑威数据显示，8 月上海新建商品住宅成交量仅 3033 套，环比下滑 9.50%。更有项目被指制造 “热销假象”，例如虹口金茂璞元宣称 “开盘即售罄”，但截至 9 月 4 日，仍有 24 套房源处于未售状态。

　　外环外新房市场冷热分化极为突出：保利海上印、招商林屿畔等项目凭借成熟的周边配套（如临近地铁、自带商业体）与优质产品设计（如户型方正、绿化率高），实现 “开盘即售罄”；而东苑古北悦公馆等项目则因配套不足、产品设计陈旧，出现网签挂零的情况。导致分化的核心原因在于两点：一是部分区域配套滞后，缺乏商业综合体、优质学校及医疗机构，轨道交通网络覆盖不足，通勤成本高，难以吸引自住型买家；二是产品与需求脱节，部分楼盘户型设计落后（如暗厅、动线混乱）、社区规划陈旧，无法满足改善型购房者的需求。

　　为加速去化，部分远郊楼盘已采取 “政府批量采购” 模式，将闲置房源改造为保障性租赁住房。尽管此举会压缩企业利润，但能帮助企业快速回笼资金、减轻负债压力。

　　需注意的是，新政对部分外环外房源实则构成 “利空”—— 尤其是无地铁、无配套的 “老破小” 动迁房或品质较差的商品房。由于公积金 “可提可贷” 新政降低了新房上车门槛，部分原本考虑这类二手房的购房需求，转向了总价可控、居住体验更佳的新房，反而加剧了这类存量二手房的竞争压力。

　　与外环外不同，外环内市场表现出更强的抗跌性。上海外环内区域面积仅占全市总面积的 13% 左右，此次 825 新政全面放开外环外限购（覆盖近 90% 区域），却对外环内限购政策仍保持严格管控，这一差异进一步凸显了核心区域房产的稀缺属性。核心区（内环内）政策维持不变：上海户籍家庭限购 2 套住房，非上海户籍家庭需缴纳 3 年社保方可购买 1 套。严格的准入限制有效抑制了投机需求，市场以自住和长期资产配置为主导，房价抗跌性较强。地段价值、成熟的配套设施（如优质学区、大型商圈）与有限的供应总量，共同支撑了核心区房产的保值属性，未来价格预计将保持平稳，或随经济基本面缓慢波动。

　　相对而言，市区 “老公房” 可能面临需求分流压力。预算有限的购房者如今更愿意选择外环外的新建住宅 —— 这类房源不仅享有政策红利，且在户型设计、社区环境等方面更具优势；而市区老公房在贷款优惠、税费减免等方面并无特殊政策支持，需求可能进一步收缩。

　　受上海 825 新政冲击最大的当属环沪楼市。回顾 2021 年前后，环沪区域曾吸引大批投资客入场，被冠以 “上海后花园” 的名号，掀起一阵 “稳赚不赔” 的购房热潮。但仅仅过去几年，市场格局已发生根本性转变 —— 上海每一次楼市政策松绑，对环沪而言都意味着一轮新的冲击。

　　环沪楼市兴起的核心逻辑，是承接上海外溢的购房需求。早期上海限购政策严格，大量不具备上海购房资格的刚需群体，不得不将目光转向环沪区域。但随着上海外环外限购大幅放开，环沪失去了 “不限购” 和 “低总价” 两大核心竞争力，无论是刚需群体还是投资客，都出现向上海回流的趋势，环沪市场正面临近十年来最严峻的挑战。上海 825 新政发布次日，苏州便连夜取消市区新建商品住房 2 年的限售政策，试图提振本地楼市。然而政策 “松绑” 后，苏州二手房单日新增挂牌量就达到 2000 多套，这一数据背后，折射出环沪市场的低迷现状。

　　克而瑞数据显示，苏州 7 月商品住宅成交量仅 12 万平方米，环比下滑 70%；8 月新建商品住宅成交量虽环比增长 13.92%，但同比仍下跌 21.18%；二手房市场无论成交量还是成交价，均呈全线下跌态势。

　　类似的低迷情况普遍存在于启东、杭州湾、嘉善、平湖、吴江汾湖、太仓等环沪区域。

　　1. 产业空心化问题突出：多数环沪区域定位为 “睡城”，缺乏核心产业支撑，无法形成 “职住平衡” 的良性循环，人口吸引力持续减弱；

　　2. 配套承诺未能兑现：早期宣传中规划的学校、商业体、交通线路等配套设施，大多未能落地，导致居住便利性远低于预期；

　　3. 上海政策虹吸效应显著：上海外环外购房门槛大幅降低，直接分流了原本流向环沪的刚需与投资需求，进一步加剧了环沪市场的下行压力。

　　环沪楼市还出现了反常的 “新房比二手房便宜” 的价格倒挂现象。例如花桥象屿都城怡园推出五折优惠促销活动，83 平方米的小三房总价仅 98 万元，比同小区二手房价格低 20% 以上；而周边二手房挂牌价普遍在 1.2 至 1.3 万元 / 平方米，且成交周期长达 120 至 240 天。这种乱象的根源在于：开发商迫于资金压力，不得不通过降价回款缓解流动性；而个体业主难以承受大幅亏损，不愿低价出售，导致市场价格体系扭曲。

　　当前上海及环沪楼市的现状，对不同市场参与者而言，意味着截然不同的机遇与挑战 —— 它既不是全面上涨的信号，也不是整体衰退的警报，而是需要精准判断的 “双刃剑”。

　　新政的核心目标是改善市场流动性，而非推高房价，这一点卖房者需明确认知。· 外环外房东应依据家庭资金情况，选择 “降低负债” 或 “借市场热度出手”：房源品质较好（如近地铁、配套全）的，可以略低于市场价成交，加快变现速度；远郊区域（如奉贤海湾、青浦白鹤、浦东泥城惠南）的业主更需加快出售节奏，避免后续抛压增大；

　　· 尤其位于外环外新房密集区的二手房东，需警惕未来新房持续促销带来的竞争压力，抓住当前窗口期果断决策。

　　刚需群体迎来了史上最宽松的购房窗口期，购房门槛大幅下降：· 外环外热点板块如唐镇、莘庄、徐泾、浦锦、梅陇、七宝，凭借成熟配套与便捷交通，综合实力强劲，可优先考虑入手；

　　· 预算在 500 万元以内的购房者，可关注南翔、杨行、曹路、周康、江桥、泗泾等板块，这些区域房价相对亲民，且生活便利性较高；

　　· 近年来新房产品力显著提升（如户型优化、智能化配置、社区绿化升级），居住体验优于同区域二手房，预算充足的购房者建议优先考虑新房。无论选择新房还是二手房，都需多看多比，重点关注 “稀缺性”（如近地铁、优质学区）与 “竞争力”（如户型、社区环境）兼具的房源。

　　当前楼市投资如同 “刀尖舔血”：政策风险较高，市场接盘群体不断减少，投资回报不确定性显著增加，建议暂时回避楼市投资。至于环沪房产，若是刚需自住（如工作地点在环沪、预算有限），可根据自身需求选择；但若以投资为目的，普遍不建议购买 —— 环沪市场短期内难以扭转低迷态势，投资回报周期长、风险高。

　　上海 825 新政为外环外新建住宅提供了定向支持，在缓解库存压力、稳定土地市场方面发挥了一定作用，但难以从根本上扭转市场下行的预期。当前上海楼市仍处于探底过程中，政策仅起到了阻止房价进一步下跌的作用，尚未引发全面反弹。未来市场能否企稳回升，还需观察三大关键因素：外环外配套设施落地情况（如地铁、学校、商业体）、房价调整幅度是否匹配市场需求、以及购房者信心的恢复程度。

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