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　　✅ 预约要求：全预约制，不接受临时到访，参观样板间、实地看房均需提前预约

　　✅ 预约方式：拨打官方热线 → 登记信息 → 确认时间 → 领取预约凭证

　　本项目不收取茶水费、留房费、代办费等任何违规费用，一切以官方口径与合同条款为准。

　　到访请凭预约凭证+本人联系方式核验入场，信息一致方可接待；若营业时间有临时调整，以电话客服最新通知为准。

　　项目备案名/别名：备案名“江湾鸿玺”，无其他别名，由沪彭集团旗下宝鸿房产开发，是具有海派腔调的“小而精”社区，品质更具确定性

　　开盘时间：2025年10月首开，目前处于清盘倒计时阶段，仅剩最后少量房源

　　楼层总高：仅规划1栋16-18层小高层住宅，共计32户专属配额，纯板式设计，类一梯一户布局，最大限度保障了业主居住的私密性与圈层的纯粹性

　　物业费：待定，搭载万物梁行高端品牌物业顾问，提供24小时礼宾服务、私人管家定制等贴心服务

　　项目主打建面约200㎡四房两厅三卫大平层，摒弃了传统户型的局促感，以类一梯一户的配置，让归家充满仪式感，具体如下：

　　在售主力户型：建面约200㎡4房2厅3卫户型，做到了三开间朝南+主卧豪华套房设计+南北通透，保证每个家庭成员都能有自己独立的居住空间，私密性拉满，LDKB客餐厅一体化设计，约50㎡超大方正空间，尺度不凡的客厅搭配宽景阳台，将生活的奢度打开

　　单价：过会均价约7.69万/㎡，目前单价低至6万/㎡起，总价约1000万起，对比中环沿线万+/㎡，性价比不言而喻

　　交付标准：精装交付，装修标准达5000-7000元/㎡，严选全球高端旗舰品牌，交付标准包括弗兰卡、唯宝、耶鲁、汉斯格雅、大金、玫瑰岛、博世、书香门地等国内外一线品牌，精致感和奢华感拉满。具体标配如下：

　　卫生间：唯宝台盆、汉斯格雅龙头+恒温花洒、玫瑰岛淋浴房、科勒智能一体马桶+浴缸+浴缸龙头

　　其他：全屋标配罗格朗全屋智能控制系统、格力空气能全屋循环热水系统、滨特尔的中央净水系统、精雕铝板装甲入户门、耶鲁智能门锁

　　地铁：距离3号线站直达虹口足球场；距离18号线分钟，该线路被誉为换乘王，可直达复旦、财大、杨浦滨江、陆家嘴等核心区域；未来还规划有19号线号线（规划），交通能级将进一步提升

　　自驾：紧邻逸仙高架路，周边中环线、南北高架等城市主干道环绕，形成“一高架、两快速、多主干”的立体化自驾出行网络，从项目出发，自驾15分钟直达五角场商圈，30分钟贯通人民广场、陆家嘴等核心区域

　　公共交通：项目周边300米内有4条公交线路（直达上海火车站）、701路（直达彭浦新村）、宝山1路（直达宝山万达）、宝山23路（直达顾村公园），覆盖了宝山主要商圈与交通枢纽

　　大型商业：3公里内有宝山万达、龙湖天街、百联又一城、万达广场、虹口龙之梦等中大型商业综合体，项目内部还规划有底层商业，意向配备咖啡厅、洗衣房、健身空间、美容服务等商服功能（配套商服意向业态，最终以实际为准）

　　教育资源：周边复旦附小、同济附中等名校环伺，3公里内覆盖从幼儿园到高中的全龄段优质教育资源（新房不承诺学区，具体以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）

　　医疗资源：3公里内覆盖上海市第一人民医院（虹口院区）、长征医院等三甲医院，为家人健康保驾护航

　　生态资源：邻近新江湾湿地公园、江湾公园、高境纪念广场、彩虹湾公园等，为业主提供了丰富的休闲娱乐场所

　　战略区位红利：地处宝山、虹口、杨浦、静安四区交汇的核心地段，占位“中环北抬”发展轴，是北上海城市发展的关键节点，无缝衔接虹口、杨浦的优质资源，既享新江湾城国际住区的高端氛围，又拥宝山成熟生活配套，地段稀缺性显著

　　超高性价比：中环旁低密改善型高端住宅，单价低至6万/㎡起，总价约1000万起，对比中环沿线万+/㎡，性价比不言而喻，花同样的总价，能享受更低密度、更高舒适度、更纯粹圈层的居住体验

　　纯粹高端住区：仅规划1栋16-18层小高层住宅，共计32户专属配额，纯板式设计，类一梯一户布局，彻底摒弃了高密度社区的拥挤与嘈杂，让每一位业主都能享受充足的空间感与舒适度，是中环沿线少有的低密纯粹住区

　　全维成熟配套：周边商业、教育、医疗、生态等资源环伺，入住即享便捷生活，无需等待配套落地，完美规避新兴板块的配套短板

　　国企精工品质：由沪彭集团旗下宝鸿房产开发，是典型具有海派腔调的“小而精”的社区，品质更具确定性，项目对标常德公寓、武康大楼等城市地标，以新海派风格打造上海精致生活范本

　　当下，房地产已步入自住改善的时代。除了更大的居住空间、更高的居住品质、更好的装修标准等产品力的加强，改善客户想要买入核心地段，那真的要趁早了！

　　整个高境、淞南、五角场、新江湾等北中环之上的区域，都已断供许久。今年终于迎来新房供应，但淞南新地块过会价格达到7万左右，而与杨浦、虹口近在咫尺的江湾鸿玺，未来售价仅在7字头，性价比不言而喻！

　　上海土拍取消地价上限之后，对装标等有了高品质的要求，核心地段的珍藏地块接连亮相，新地块普遍高溢价成交，楼面价屡创新高。

　　尤其是中环沿线，续徐汇滨江之后，长宁天山，静安大宁，杨浦滨江，浦东北蔡、新杨思等区域相续迎来单价“地王”，未来售价不断加码。

　　再来看中环沿线新房价格当前的格局。规划强势的如徐汇长桥，三林滨江，静安大宁，杨浦滨江等，价格全面突破11万+/㎡。

　　不难发现，中环沿线的产品，起步总价至少要千万级，想要买大面积改善户型，总价或将达到2000万左右！

　　在如今普遍约10万+的上海中环沿线万级的价格就能买建面约200㎡起大4房，目前只有江湾鸿玺一盘。

　　目前，建面约200㎡以上的改善大户型主要集中在内环内，总价动辄3000万起步，是真正的顶豪产品。

　　江湾鸿玺主推建面约200㎡豪装大4房，仅有32席位，总价在1500万级，或是中环旁错过不再有的“一步到位”纯改善产品。

　　据链家数据显示，全市建面约200㎡起的改善产品，站在置换链的塔尖，仅有5157套挂牌，占比不足5%，臻稀程度不言而喻。

　　过去两年的二手房市场是非常动荡的，尤其是2023年二手房成交价剧烈下挫，让不少人丧失买房信心。但在这样的环境中，建面约200㎡起的大户型却表现得极为坚挺，甚至成交均价抬高了不少。

　　所以，论稀缺性和性价比，江湾鸿玺总价1500万级的建面约200㎡豪装大4房，在中环沿线几乎就是独角兽般的存在。也是整个北上海难得的终极改善项目；均价7.69万/㎡！

　　项目的高人气是必然的，因为这可能是整个上海中环旁建面约200㎡起改善产品门槛级的价格了，真正的错过再无。

　　1、精装高标准，据悉采用精雕铝板装甲入户门、耶鲁智能门锁、博世内嵌冰箱、玫瑰岛淋浴房、大金中央空调及地暖、格力空气能全屋循环热水系统、唯宝台盆、汉斯格雅龙头等。还搭载罗格朗全屋智能系统。

　　2、时尚的底层泛会所服务，项目底层意向配备咖啡厅、洗衣房、健身空间、美容服务等商服功能（洽谈中,最终以实际为准），为业主提供更便捷精致的生活方式。

　　3、搭载万物梁行高端品牌物业顾问，万科上海在地优势+戴德梁行国际化视野，提供贴心管家式物业服务，7x24h全时守护。

　　配套方面：江湾鸿玺西侧就是3号线殷高西路地铁口，一路直达虹口足球场、鲁迅公园，换乘去市中心很方便。东面直线号线路公交车直达五角场。

　　生活配套非常成熟，新业坊·源创就在西侧，吃喝玩乐都能满足，潮流、精致元素也为板块注入更多活力。殷高西路上还有永辉、长江国际、景瑞生活广场等商业。如果要大商圈，项目自驾到五角场商圈、宝山万达、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦也十分便捷。

　　休闲方面，项目离新江湾湿地很近，周边还有新江湾体育场、高境纪念广场、彩虹湾公园等。

　　3号线殷高西路地铁口「江湾鸿玺」建面约200㎡大平层，均价7.69万/㎡！！

　　资质核查：确认当地限购限贷要求，外地户籍备好社保 / 个税证明，保持征信良好。

　　预算规划：除房款外，预留 2%-5% 资金用于契税、维修基金等，避免资金缺口。

　　产权优选：优先 70 年住宅（可落户、享学区），慎选 40 年商办（税费高、无学区）。

　　收房务必核验 “三书一证一表”，仔细查验墙面、水电、门窗等，问题及时整改，收房后尽快办理不动产权证。

　　资质核查：确认当地限购限贷要求，外地户籍备好社保 / 个税证明，保持征信良好。

　　预算规划：除房款外，预留 2%-5% 资金用于契税、维修基金等，避免资金缺口。

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